전세 계약 완벽 가이드
전세는 보증금이 사실상 전 재산인 계약입니다. 그만큼 지켜야 할 단계도 많습니다. 이 가이드는 집을 보기 전부터 보증금을 돌려받을 때까지의 전 과정을, 꼭 필요한 글로 순서대로 연결했습니다. 처음 전세를 구한다면 위에서부터, 특정 단계만 급하다면 해당 섹션으로 바로 가세요.
1계약 전 — 이 집이 안전한지부터
계약서에 도장을 찍기 전에 끝내야 하는 검증입니다. 등기부로 빚을 확인하고, 전세가율로 깡통 여부를 따지는 단계입니다.
등기부등본 보는 법 — 갑구·을구근저당·압류·소유자를 읽어 숨은 빚을 확인
깡통전세 판별법(보증금+선순위)÷시세로 위험한 집 거르기
전세사기 예방 체크리스트신축빌라·동시진행 등 사기 신호 알아채기
2계약서 — 특약으로 못을 박는다
구두 약속은 효력이 없습니다. 보증금을 지키는 조건은 반드시 계약서 특약에 글자로 남겨야 합니다.
3입주 직후 — 보호막을 두른다
잔금과 입주 당일이 가장 위험합니다. 대항력을 갖추고 반환보증에 가입해 보증금에 안전장치를 거는 단계입니다.
4사는 동안 — 권리와 돈 문제
계약을 연장하고, 전세와 월세를 저울질하고, 전세대출을 활용하는 단계에서 알아야 할 규칙입니다.
임대차 3법 — 갱신청구권·상한제2+2년·5% 상한·전월세신고제
전월세 전환율 — 월세 vs 전세법정 상한 계산과 월세 세액공제
전세자금대출 종류 비교버팀목·중기청·신생아·일반 은행대출
5끝날 때 — 보증금을 돌려받는다
계약이 끝났는데 보증금을 못 받는 최악의 상황에 대비하는 단계입니다.
전세 안전 핵심 체크리스트
- 등기부의 근저당·선순위와 내 보증금 합이 시세의 70~80% 이내인가
- 특약에 '잔금일까지 근저당 설정 금지'를 넣었는가
- 잔금·입주 당일 전입신고와 확정일자를 받았는가
- 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인가(거절되면 재고)
- 이사 나갈 때 보증금을 못 받으면 임차권등기명령부터 한다
근거 자료 및 출처
- 주택임대차보호법 (국가법령정보센터)
- 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금 반환보증
- 각 단계의 세부 기준은 시점·물건별로 다릅니다. 연결된 개별 가이드에서 확인하세요.