전세사기, 계약 전·중·후
이것만 확인하세요

① 계약 전 — 등기부등본부터

가장 먼저 등기사항증명서(등기부등본)를 직접 떼어 확인합니다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.

• 소유자 = 계약 상대인지 (갑구의 소유자와 임대인 신분증 일치)
• 갑구: 압류·가압류·경매개시 등 소유권 위험 표시가 없는지
• 을구: 근저당권·전세권·임차권등기가 얼마나 잡혀 있는지
• 임대인 국세·지방세 체납 여부(미납국세 열람)

② 깡통전세인지 계산해 보세요

집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받으려면, 내 보증금이 집값 안에서 안전한 순위에 있어야 합니다. 간단한 기준은 이것입니다.

이 비율을 넘으면 경매 시 보증금을 다 못 받을 수 있는 깡통전세 위험이 커집니다. 시세는 국토부 실거래가·여러 중개사 호가로 교차 확인하고, 신축·빌라처럼 시세가 불투명하면 더 보수적으로 봐야 합니다.

③ 계약 시 — 특약으로 못 박기

계약서 특약란에 보증금 보호 장치를 넣습니다. 구체 문구는 전세 특약 필수 문구에서 다루며, 핵심은 다음과 같습니다.

• 선순위 근저당 말소를 잔금 지급 조건으로 (불이행 시 계약 해제·배상)
• 전세보증금 반환보증 가입 전제 (가입 거절 시 계약 무효·계약금 반환)
• 임대인 세금 체납 없음 고지 + 잔금 시 완납증명 확인
• 잔금·전입신고 전까지 추가 담보(근저당) 설정 금지

④ 이사 당일 — 대항력·우선변제권 확보

이사한 당일에 반드시 두 가지를 합니다. 이게 보증금을 지키는 법적 방패입니다.

• 전입신고 (주민센터·정부24) → 대항력 발생
• 확정일자 (주민센터·인터넷등기소) → 우선변제권 발생

⑤ 전세보증금 반환보증 가입

보증금을 못 돌려받을 때 보증기관이 대신 돌려주는 반환보증에 가입해 두면 가장 확실합니다.

보증료는 보증금·주택 유형에 따라 다르며, 가입 요건(부채비율 등)이 안 맞으면 거절될 수 있으니 ③의 "가입 전제" 특약과 함께 챙기세요.

보증보험 '거절' 자체가 가장 큰 경고음

전세보증금 반환보증(HUG·SGI) 가입이 거절되거나 한도가 낮게 나오면, 그 거절 사유 자체가 그 집이 깡통 위험 구간에 있다는 공식 신호입니다. 보험사는 전세가율·선순위 채권·주택 유형을 심사해 위험하면 받아주지 않기 때문에, '가입이 안 된다'는 말은 '들어가면 안 된다'로 읽는 편이 안전합니다.

특히 신축 빌라의 '분양과 전세를 동시에 진행'하는 매물은 바지사장(명의만 빌린 집주인)을 세워 보증금을 분양대금으로 돌려쓰는 구조일 수 있습니다. 시세가 형성되기 전이라 전세가율을 가늠하기 어렵고, 그 틈을 노린 사기가 집중됩니다. 주변 구축 시세와 비교해 전세가가 지나치게 높다면 일단 의심하는 것이 맞습니다.

자주 묻는 질문