임대차 3법,
딱 핵심만 정리
세 가지가 각각 무엇인가
- 계약갱신청구권 — 세입자가 2년을 더 살겠다고 요구할 수 있는 권리(2+2년).
- 전월세상한제 — 그 갱신 때 보증금·월세 인상을 5% 이내로 제한.
- 전월세신고제 — 일정 규모 이상 계약을 30일 안에 신고하는 의무.
① 계약갱신청구권 — '2+2'의 구조
기본 2년을 산 세입자는 한 번에 한해 2년 연장을 요구할 수 있습니다. 집주인은 정당한 사유가 없으면 거절하지 못합니다. 중요한 건 행사 시점입니다. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 요구해야 하며, 이 기간을 놓치면 권리가 사라집니다.
② 전월세상한제 — 5%, 단 '갱신'에만
계약갱신청구권으로 갱신할 때 보증금·월세 인상은 직전 금액의 5% 이내로 제한됩니다. 다만 이 상한은 새 세입자와 맺는 신규 계약에는 적용되지 않습니다. 세입자가 바뀌면 집주인은 시세대로 올릴 수 있어, 바로 이 점이 뒤에서 볼 분쟁의 씨앗이 됩니다.
③ 집주인이 갱신을 거절할 수 있는 경우
집주인은 아무 때나 갱신을 거절할 수 없지만, 법이 정한 정당한 사유가 있으면 가능합니다. 대표적으로 세입자의 2기 차임 연체, 무단 전대, 그리고 집주인(또는 직계존비속)의 실거주입니다.
갱신 거절 후 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 집주인은 손해배상 책임을 집니다.
2025년 대법원은 이때 '불가피했다'는 점을 집주인이 직접 증명하지 못하면 배상을 피할 수 없다고 판단했습니다.
④ 전월세신고제 — 이제 과태료가 붙는다
보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과 임대차 계약은 체결일로부터 30일 안에 관할 주민센터·시군구에 신고해야 합니다. 4년간의 계도기간이 2025년 5월 31일로 끝나고, 2025년 6월 1일 이후 계약부터 과태료가 본격 부과됩니다. 과태료는 단순 지연·미신고 2만~30만원, 거짓신고는 최대 100만원입니다.
묵시적 갱신과는 무엇이 다른가
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|
| 방식 | 아무 통지 없이 자동 연장 | 세입자가 적극 요구 |
| 갱신권 소모 | 소모 안 됨 | 1회성 권리 소모 |
| 인상 | 종전 조건 그대로 | 5% 이내 가능 |
| 세입자 중도해지 | 통지 후 3개월 | 통지 후 3개월 |
세입자만 중간에 나갈 수 있는 비대칭 구조
갱신청구권으로 2년을 연장하면, 세입자는 그 기간 중에도 언제든 해지를 통보하고 3개월 뒤 자유롭게 나갈 수 있습니다. 반면 집주인은 그 2년을 중도에 해지할 수 없습니다. 갱신된 계약은 세입자에게 일방적으로 유리하게 설계돼 있어, '2년을 더 묶인다'고 걱정할 필요가 없습니다.
또 하나, 묵시적 갱신은 계약갱신청구권을 소모하지 않습니다. 아무 말 없이 2년이 자동 연장돼도 2+2 권리는 그대로 남아, 이론상 그 뒤에 갱신청구권을 또 쓸 수 있습니다. 많은 세입자가 '자동 연장되면 권리를 쓴 것'으로 오해해 손해를 봅니다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 언제까지 요구해야 하나요?
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 집주인에게 갱신을 요구해야 합니다(2020년 12월 10일 이후 계약 기준). 이 기간을 놓치면 권리가 사라지므로, 문자 등 증거가 남는 방법으로 통지하는 것이 좋습니다.
갱신할 때 5%는 무조건 올려줘야 하나요?
아닙니다. 5%는 '상한'입니다. 집주인은 5% 이내에서 올릴 수 있을 뿐, 동결하거나 더 낮게 합의할 수도 있습니다. 또 5% 상한은 갱신에만 적용되고 새 세입자와의 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
집주인이 실거주한다며 나가라고 하면 거절할 수 있나요?
실거주는 법이 정한 정당한 거절 사유라 갱신을 막을 수는 없습니다. 다만 집주인이 실거주하지 않고 2년 안에 제3자에게 다시 세를 놓으면 손해배상을 청구할 수 있고, 2025년 대법원은 그 입증 책임이 집주인에게 있다고 보았습니다.
전월세신고를 안 하면 어떻게 되나요?
보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과 계약은 신고 대상이며, 2025년 6월 1일 이후 계약부터 미신고·지연 시 2만~30만원, 거짓신고는 최대 100만원의 과태료가 부과됩니다. 전입신고 시 확정일자를 함께 받으면 갈음되는 경우도 있습니다.
묵시적으로 연장되면 갱신청구권은 사라지나요?
아닙니다. 묵시적 갱신은 계약갱신청구권과 별개라 권리가 소모되지 않습니다. 자동 연장된 뒤에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있어, 거주 기간을 더 늘릴 수 있습니다.
근거 자료 및 출처
- 주택임대차보호법 (국가법령정보센터) — 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조
- 국토교통부 — 전월세신고제·계도기간 종료 안내
- 대법원 2025년 실거주 갱신거절 손해배상 관련 판결(언론 보도 종합)
- 임대차 2법(갱신권·상한제)은 개편 논의가 이어지고 있어, 적용 전 최신 내용을 확인하시기 바랍니다.