전입신고·확정일자,
이사 당일 꼭 하세요
왜 둘 다 필요한가요?
이름은 비슷해도 역할이 다릅니다. 하나만 있으면 반쪽짜리 보호입니다.
| 구분 | 무엇을 만드나 |
|---|---|
| 전입신고 | 대항력 — 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 계속 거주하고 보증금을 주장할 권리 |
| 확정일자 | 우선변제권 — 경매 배당에서 날짜 순서대로 먼저 돈을 받을 권리 |
어디서, 어떻게 하나요?
전입신고
- 주민센터 방문 (신분증·임대차계약서) 또는
- 정부24 온라인 신고 (공동·간편인증)
확정일자
- 주민센터에서 계약서에 도장(전입신고와 함께 처리 가능), 또는
- 대법원 인터넷등기소에서 온라인 부여
효력은 '다음 날 0시'부터
그래서 잔금·전입신고 전까지 추가 근저당 설정을 금지하는 특약이 중요합니다. 또 확정일자는 받아도 전입신고를 미루면 대항력이 생기지 않으니 둘을 같은 날 처리해야 합니다.
전입신고를 다른 주소로 잠깐 옮기면(예: 대출·청약 때문에) 대항력이 끊길 수 있습니다.
전세 사는 동안 세대 전입 상태를 유지하세요.
이사 '당일'에 생기는 하루의 빈틈
대항력은 전입신고를 한 '다음 날 0시'에 발생합니다. 이사 당일 오후에 집주인이 그 집을 담보로 은행 대출(근저당)을 받으면, 은행의 권리가 먼저 성립해 내 보증금이 후순위로 밀립니다. 전입 당일에 생기는 '하루의 공백'이 전세사기가 파고드는 전형적인 틈입니다.
그래서 확정일자는 당일 효력이 있어도 그것만으로는 부족합니다. 대항력(전입+점유)과 확정일자가 둘 다 갖춰져야 비로소 '우선변제권'이 생깁니다. 잔금 치르는 날 등기부를 다시 떼어 당일 새 근저당이 없는지 확인하고, 특약에 '잔금일 다음 날까지 담보 설정 금지'를 넣어두는 것이 현실적인 방어책입니다.
자주 묻는 질문
전입신고와 확정일자, 둘 중 하나만 하면 안 되나요?
안 됩니다. 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권을 만듭니다. 둘 다 있어야 집이 경매로 넘어가도 보증금을 온전히 지킬 수 있습니다.
효력은 언제부터 생기나요?
전입신고와 확정일자 모두 신고한 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 그래서 신고 당일 밤의 '빈틈'을 노린 추가 대출을 막는 특약이 필요합니다.
확정일자는 온라인으로도 받을 수 있나요?
네. 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로 확정일자를 받을 수 있고, 전입신고는 정부24에서 가능합니다. 다만 이사 당일 주민센터에서 함께 처리하는 것이 가장 확실합니다.
잠깐 다른 곳으로 전입신고를 옮겨도 되나요?
위험합니다. 전세 사는 집에서 세대가 빠지면 대항력이 끊길 수 있습니다. 보증금을 지키려면 거주 기간 내내 전입 상태를 유지해야 합니다.
근거 자료 및 출처
- 주택임대차보호법 (국가법령정보센터) — 대항력·우선변제권
- 정부24 — 전입신고 · 인터넷등기소 — 확정일자
- 개별 상황은 공인중개사·법률 전문가의 확인을 받으세요.