전세자금대출,
어떤 걸 받아야 하나요?

먼저 큰 그림 — 기금 vs 은행

정부 주택도시기금이 재원인 대출은 금리가 연 1~2%대로 낮지만 소득·자산·주택 요건이 까다롭습니다. 반면 일반 은행 전세대출은 요건이 느슨한 대신 금리가 시장금리(대략 연 4%대 전후, 시점별 변동)로 높습니다. 그래서 순서는 기금대출 자격부터 확인하고, 안 되면 은행대출입니다.

기금대출 네 갈래 비교

내게 맞는 상품 고르기

• 중소·중견기업에 다니는 청년이라면 금리 1.5%의 중기청이 가장 유리합니다(자격이 되면 1순위).
• 최근 2년 내 아이가 태어났다면 소득 상한이 크게 완화된 신생아 특례가 한도(최대 3억)도 넉넉합니다.
• 그 외 무주택 청년은 청년 버팀목, 일반 무주택 가구는 버팀목을 봅니다.
• 요건이 안 되거나 보증금이 크면 은행 전세대출로 갑니다.

은행 전세대출 — 보증기관이 한도를 가른다

은행 전세대출은 반드시 보증서가 있어야 실행됩니다. 어느 기관이 보증하느냐에 따라 성격이 다릅니다. HF(주택금융공사)는 소득·신용 중심, HUG는 주택 안전성 중심, SGI서울보증은 한도가 가장 커 고액 전세에 유리합니다. 한도는 통상 보증금의 80% 안팎입니다.

2025년, 전세대출 규제가 바뀌었습니다

집값 안정 대책으로 전세대출 문턱이 전반적으로 높아졌습니다. 수도권·규제지역에서는 갭투자를 막기 위해 소유권 이전 조건부 전세대출이 제한되고, 무엇보다 1주택자의 전세대출이 DSR 산정에 포함되기 시작했습니다. 다른 대출이 많으면 전세대출 한도가 줄어들 수 있다는 뜻입니다.

'전세대출을 받았으니 보증금은 안전하다'는 착각

전세대출을 실행할 때 끼는 보증은 '대출보증'입니다. 이는 내가 은행 빚을 갚도록 보증기관이 은행에 서주는 것일 뿐, 집주인이 보증금을 안 돌려주는 상황을 막아 주지 않습니다. 중기청이든 버팀목이든 대출을 받았어도 깡통전세·전세사기는 그대로 노출됩니다. 보증금 자체를 지키려면 '전세보증금 반환보증'에 따로 가입해야 합니다.

또 하나, '전세대출은 DSR을 안 본다'는 상식이 2025년부터 깨졌습니다. 1주택자의 전세대출부터 DSR에 포함되기 시작해, 신용대출·주담대가 있는 사람은 전세대출 한도가 예전보다 줄어들 수 있습니다. 한도를 미리 넉넉히 가정하고 계약했다가 자금이 막히는 일이 없도록 주의해야 합니다.

자주 묻는 질문