등기부등본 보는 법,
전세 전에 이 칸만 보세요
결론부터: 등기부등본은 집의 신분증 + 빚 내역서입니다. 세 부분으로 나뉘는데, 전세 들어갈 땐 갑구(소유자·압류)와 을구(근저당·전세권)만 제대로 보면 됩니다. 소유자가 임대인과 같은지, 빚이 얼마나 잡혀 있는지가 핵심입니다.
어디서 떼나요?
대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 집주인 동의도 필요 없습니다. 열람은 700원, 발급은 1,000원 수준이며, 주소만 알면 됩니다.
등기부등본은 세 부분입니다
전세 들어갈 때 꼭 볼 3가지
- 갑구 소유자 = 임대인인지 (신분증과 대조, 공동명의면 전원 동의)
- 갑구에 압류·가압류·경매개시 표시가 없는지 (있으면 위험 신호)
- 을구 근저당권 채권최고액이 얼마인지 (내 보증금과 합쳐 시세의 70~80% 넘으면 깡통전세 위험)
근저당 '채권최고액' 읽는 법
을구의 근저당권에 적힌 채권최고액은 실제 대출금이 아니라, 보통 실제 대출의 110~120%로 설정됩니다. 즉 채권최고액이 1.2억이면 실제 대출은 약 1억으로 역산할 수 있습니다. 그래도 안전하게는 채권최고액 기준으로 위험을 보는 편이 낫습니다.
말소된 권리: 밑줄이 그어진 항목은 이미 말소(해지)된 것입니다. 현재 유효한 권리만 보면 됩니다. 단, 잔금일에 말소 예정인 근저당은 특약으로 말소 조건을 걸어야 합니다.
주의
등기부는 계약 전뿐 아니라 잔금·이사 당일에 다시 떼어 확인하세요.
계약 후 잔금 전에 임대인이 추가 대출(근저당)을 받을 수 있기 때문입니다.
전세사기 예방 체크리스트 보기
등기부는 계약 전뿐 아니라 잔금·이사 당일에 다시 떼어 확인하세요.
계약 후 잔금 전에 임대인이 추가 대출(근저당)을 받을 수 있기 때문입니다.
등기부에 '안 나오는' 위험
등기부등본은 만능이 아닙니다. 특히 다가구주택의 선순위 임차인(나보다 먼저 전입·확정일자를 받은 세입자들의 보증금)은 등기부에 표시되지 않습니다. 이건 주민센터의 전입세대확인서·확정일자 부여현황으로 따로 확인해야 합니다. 또 임대인의 미납 국세·지방세도 등기부엔 없으니 세금 완납 여부를 별도로 챙겨야 합니다.
자주 묻는 질문
등기부등본은 집주인 동의가 있어야 떼나요?
아닙니다. 대법원 인터넷등기소에서 주소만 알면 누구나 열람·발급할 수 있습니다. 열람 700원, 발급 1,000원 수준입니다.
갑구와 을구는 뭐가 다른가요?
갑구는 소유권(소유자, 압류·가압류 등)이고, 을구는 소유권 외 권리(근저당권·전세권·임차권등기)입니다. 전세는 갑구의 소유자·압류와 을구의 근저당을 봐야 합니다.
채권최고액이 실제 빚인가요?
아닙니다. 채권최고액은 보통 실제 대출의 110~120%로 설정됩니다. 다만 안전하게는 채권최고액 기준으로 위험을 판단하는 편이 좋습니다.
밑줄 그어진 항목은 뭔가요?
이미 말소(해지)된 권리입니다. 현재 유효한 것은 밑줄이 없는 항목이며, 잔금일에 말소 예정인 근저당은 특약으로 말소 조건을 명시해야 합니다.
근거 자료 및 출처
- 대법원 인터넷등기소 — 등기사항증명서 열람·발급
- 주택임대차보호법 (국가법령정보센터)
- 수수료·절차는 시점에 따라 달라질 수 있습니다. 개별 판단은 공인중개사·법률 전문가 확인을 받으세요.