전세 계약 특약,
이 6가지는 꼭 넣으세요
결론부터: 특약은 보증금을 지키는 안전장치입니다. 핵심은 ① 근저당 말소 조건, ② 반환보증 가입 전제, ③ 세금 체납 없음, ④ 추가 담보 금지, ⑤ 선순위 유지, ⑥ 전세대출 조건. 아래 문구를 계약서 특약란에 상황에 맞게 넣으세요.
① 근저당 말소 조건 (가장 중요)
선순위 근저당이 있다면, 말소를 잔금 지급의 조건으로 구체적으로 적습니다. "말소하기로 한다"만으론 부족합니다.
예시 ▸ "임대인은 잔금일(○년 ○월 ○일)까지 본건에 설정된 근저당권(접수 ○년 ○월 ○일 제○○호, 채권최고액 ○○○원)을 말소하기로 하며, 이를 이행하지 않을 경우 임차인은 본 계약을 해제할 수 있고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다."
② 전세보증금 반환보증 가입 전제
보증보험 가입이 안 되는 집은 위험 신호입니다. 가입을 계약의 전제로 못 박습니다.
예시 ▸ "본 계약은 임대차보증금 반환보증(HUG 등) 가입을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 사유로 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다."
③ 세금 체납 없음 고지
임대인의 미납 국세·지방세는 보증금보다 먼저 배당될 수 있어 위험합니다.
예시 ▸ "임대인은 계약 체결 시점에 국세·지방세 체납이 없음을 고지하며, 잔금 지급 시 국세·지방세 완납증명서를 임차인에게 제시한다."
④ 추가 담보(근저당) 설정 금지
전입신고·확정일자 효력은 다음 날 0시에 생깁니다. 그 틈에 임대인이 대출받는 것을 막습니다.
예시 ▸ "임대인은 잔금 지급일 및 임차인의 전입신고·확정일자 효력 발생 다음 날까지 본건에 근저당권 등 어떠한 제한물권도 추가로 설정하지 않는다."
⑤ 선순위 권리 현황 유지
예시 ▸ "계약일 현재 등기부상 선순위 권리는 ○○뿐이며(없을 경우 '없음'), 임대인은 잔금일까지 이를 증가시키지 않는다. 사실과 다를 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다."
⑥ 전세자금대출 조건 (대출 이용 시)
예시 ▸ "본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 하며, 임대인 또는 목적물의 사유로 대출이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."
주의
위 문구는 예시이며 상황(근저당 유무·대출 여부 등)에 맞게 조정해야 합니다.
실제 계약서 작성은 반드시 공인중개사·법률 전문가의 확인을 받고, 특약은 계약서 본문에 손글씨가 아닌 명확한 활자로 기재하세요.
전세사기 예방 체크리스트 보기
위 문구는 예시이며 상황(근저당 유무·대출 여부 등)에 맞게 조정해야 합니다.
실제 계약서 작성은 반드시 공인중개사·법률 전문가의 확인을 받고, 특약은 계약서 본문에 손글씨가 아닌 명확한 활자로 기재하세요.
구두 약속은 특약이 아닙니다
"집주인이 말로 약속했다"는 나중에 효력을 다투기 어렵습니다. 특약은 반드시 계약서 특약란에 활자로 적고 양쪽이 서명·날인해야 합니다. 공인중개사가 특정 특약을 기재하기 꺼린다면 그 자체가 위험 신호일 수 있습니다. 또 "말소하기로 한다" 같은 모호한 문구는 분쟁 시 무력하니, 숫자·날짜·대상을 구체적으로 적어야 합니다.
자주 묻는 질문
전세 특약 중 가장 중요한 건 무엇인가요?
선순위 근저당이 있다면 "잔금일까지 근저당 말소, 불이행 시 계약 해제·배상"을 구체적으로 적는 것이 가장 중요합니다. 접수일·접수번호·채권최고액까지 특정해야 효력이 분명합니다.
"말소하기로 한다"만 적으면 안 되나요?
부족합니다. 언제까지, 어떤 근저당을, 어떤 방식으로 확인한 뒤 잔금을 지급할지와 불이행 시 제재(해제·배상)까지 적어야 실효성이 있습니다.
보증보험 가입 전제 특약은 왜 필요한가요?
부채비율 등으로 반환보증 가입이 거절되는 집은 위험합니다. "가입 거절 시 계약 무효·계약금 반환"을 넣으면, 가입이 안 될 때 손해 없이 빠져나올 수 있습니다.
특약은 어디에 적나요?
표준임대차계약서의 특약사항란에 명확한 활자로 적고, 임대인·임차인이 모두 서명·날인합니다. 구두 약속은 효력을 다투기 어려우니 반드시 서면으로 남기세요.
근거 자료 및 출처
- 주택임대차보호법 (국가법령정보센터)
- 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금 반환보증
- 본 문구는 실무 예시이며, 개별 계약은 공인중개사·법률 전문가의 확인을 받으세요.