깡통전세,
이렇게 판별하세요

판별 공식

경매에서 집은 보통 시세의 70~80%에 낙찰됩니다. 그 낙찰금으로 선순위부터 순서대로 갚고 남는 걸 내가 받습니다. 그래서 내 앞 순위(선순위 근저당·세금 등)와 내 보증금의 합이 낙찰가를 넘으면 떼일 수 있습니다.

경매로 넘어가면 돈은 이 순서로 나갑니다

특히 위험한 유형

• 신축 빌라·다세대: 거래가 적어 시세가 불투명해 고평가되기 쉽습니다. 분양가를 시세로 믿으면 위험합니다.
• 다가구주택: 건물 한 채에 여러 세입자가 있어, 나보다 먼저 들어온 선순위 임차인의 보증금 합을 꼭 확인해야 합니다.
• 시세보다 유난히 싼 전세·집주인이 법인·다주택: 전형적인 위험 신호입니다.

위험 신호 체크

• 시세 확인이 어렵다(실거래가 거의 없음)
• 전세보증금 반환보증 가입이 거절된다(부채비율 초과 신호)
• 등기부 을구에 근저당이 크게 잡혀 있다
• 집주인이 잔금 전 근저당 말소·세금 완납을 꺼린다

집주인이 '안 돌려주는 게 이득'이 되는 순간

보증금이 매매가를 넘어서면(깡통), 집주인 입장에서는 보증금을 돌려주고 집을 파느니 차라리 경매로 넘기는 편이 손해가 적어집니다. 자발적으로 반환할 경제적 유인이 사라지는 것이 깡통전세의 본질적 위험입니다. 단순히 '전세가율이 높다'가 아니라 '집주인의 선택이 바뀌는 지점'을 봐야 합니다.

더 큰 함정은 지금은 멀쩡한 집도 2년 뒤 역전세로 깡통이 될 수 있다는 점입니다. 입주 물량이 몰려 전세 시세가 떨어지는 지역이라면, 만기 때 집주인이 새 세입자에게서 받는 보증금이 내 보증금보다 적어져 반환이 막힙니다. 계약 시점의 전세가율뿐 아니라 인근 2년 내 입주 예정 물량까지 확인해야 하는 이유입니다.

자주 묻는 질문