전세를 월세로 바꾸면
얼마가 되나요?
계산은 이렇게 합니다
법정 상한 전환율은 기준금리와 연동됩니다. 정확히는 '기준금리 + 2%p'와 '기준금리의 2배' 중 낮은 값인데, 실무에서는 거의 항상 기준금리 + 2%p가 적용됩니다. 기준금리가 오르내리면 상한도 함께 움직이므로, 고정된 숫자가 아니라는 점을 기억해야 합니다.
법정 상한이 '안 통하는' 경우
가장 많이 오해하는 지점입니다. 법정 전환율 상한은 이미 진행 중인 전세 계약을 월세(또는 반전세)로 전환할 때 적용됩니다. 그러나 처음부터 월세로 맺는 신규 계약에는 적용되지 않아, 집주인이 시장 전환율(보통 법정 상한보다 높은 5~6%대)로 책정해도 위법이 아닙니다.
새로 월세로 계약하면 법정 상한이 걸리지 않습니다.
전세로 살던 집을 월세로 돌릴 때만 상한의 보호를 받습니다.
월세로 살면 받는 세제 혜택
월세는 세금을 돌려받을 여지가 있습니다. 무주택 세대주가 총급여 8,000만원 이하이고 국민주택규모(85㎡) 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 월세로 살면, 연말정산에서 월세 세액공제를 받습니다. 공제율은 총급여 5,500만원 이하 17%, 그 초과~8,000만원 이하 15%이고, 공제 한도는 연 1,000만원(월세 지급액 기준)입니다.
'전환율'은 고정값이 아니라 금리를 따라 움직인다
많은 사람이 전월세 전환율을 정해진 숫자로 생각하지만, 법정 상한은 한국은행 기준금리에 연동됩니다. 기준금리가 2.5%에서 3.0%로 오르면 상한도 4.5%에서 5.0%로 올라, 같은 보증금을 돌려도 월세 상한이 함께 오릅니다. 전세↔월세를 저울질할 때는 '지금 기준금리'를 확인하고 계산해야 합니다.
또 하나, 월세 세액공제(세금에서 직접 차감)와 전세대출 소득공제(소득에서 차감)는 구조가 다릅니다. 월세는 낸 돈의 15~17%를 세액에서 빼주고, 전세대출은 상환액의 40%를 소득에서 빼줍니다. 둘을 같은 것으로 혼동해 환급액을 잘못 기대하지 않도록 주의해야 합니다.
자주 묻는 질문
전월세 전환율 법정 상한은 몇 %인가요?
기준금리 + 2%p와 기준금리의 2배 중 낮은 값이며, 실무상 기준금리 + 2%p가 적용됩니다. 기준금리가 약 2.5%면 상한은 연 약 4.5%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.
보증금 1천만원을 월세로 바꾸면 얼마인가요?
전환율 4.5%를 적용하면 1,000만원 × 0.045 ÷ 12 = 월 37,500원입니다. 전환율이 5%면 약 41,667원으로, 적용 비율에 따라 달라집니다.
신규 월세 계약에도 법정 상한이 적용되나요?
아닙니다. 법정 상한은 기존 전세 계약을 월세로 전환할 때만 적용됩니다. 처음부터 월세로 맺는 신규 계약에는 적용되지 않아, 집주인이 더 높은 시장 전환율로 책정할 수 있습니다.
월세 세액공제는 누가 받나요?
총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주가 국민주택규모 이하 또는 기준시가 4억원 이하 주택에 월세로 살면 받습니다. 공제율은 총급여 5,500만원 이하 17%, 그 초과~8,000만원 이하 15%이고 한도는 연 1,000만원입니다.
전세와 월세 중 뭐가 유리한가요?
전환율과 대출금리를 비교하면 됩니다. 전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세(보증금을 대출로 채우는 쪽)가, 반대면 월세가 유리할 수 있습니다. 세액공제·소득공제까지 함께 따져야 정확합니다.
근거 자료 및 출처
- 주택임대차보호법·시행령 (국가법령정보센터) — 전월세전환율
- 한국은행 — 기준금리(전환율 상한에 연동)
- 국세청 — 월세 세액공제·전세대출 원리금 소득공제
- 기준금리·세액공제 요건은 시점별로 바뀝니다. 계약·연말정산 전 최신 기준을 확인하세요.