보증금을 안 돌려줘요,
어떻게 받나요?

먼저, '계약 끝났고 돈 달라'를 증거로 남긴다

만기 1~2개월 전 갱신 거절 의사를 밝히고, 만기가 지나도 반환이 없으면 내용증명 우편으로 '계약 종료와 보증금 반환'을 공식 요구합니다. 내용증명 자체에 강제력은 없지만, 언제 반환을 요구했는지를 남겨 뒤따르는 소송·지연이자 청구의 근거가 됩니다. 집주인과의 통화·문자도 지우지 말고 보관하세요.

이사를 가야 한다면 — 임차권등기명령이 먼저다

보증금을 못 받은 채 다른 집으로 이사하면, 전입을 빼는 순간 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 이를 막는 장치가 임차권등기명령입니다. 법원에 신청해 등기부에 임차권이 기재되면, 이사를 가고 전입을 옮겨도 순위가 그대로 보존됩니다. 집주인 동의는 필요 없습니다.

돈을 강제로 받는 두 갈래 — 지급명령 vs 반환소송

집을 경매에 넘기려면 '집행권원'(강제집행의 근거)이 필요하고, 이를 얻는 길이 둘입니다.

집주인이 보증금 액수 자체는 인정하면서 돈만 안 주는 경우라면 지급명령이 빠르고 쌉니다. 집주인이 이의를 제기하면 자동으로 정식 소송으로 넘어갑니다. 승소(또는 확정)하면 그 판결로 집을 강제경매에 부쳐 배당받습니다.

반환보증에 들어 뒀다면 — 소송은 건너뛴다

전세보증금 반환보증(HUG 등)에 가입돼 있으면 가장 빠릅니다. 계약 종료 후 일정 요건을 갖춰 보증기관에 이행청구하면, 기관이 먼저 보증금을 지급하고 집주인에게 구상합니다. 소송·경매를 직접 끌고 갈 필요가 없다는 점이 반환보증의 가장 큰 가치입니다.

보증금이 소액이라면 — 최우선변제

지역별 기준 금액 이하의 소액임차인은, 집이 경매로 넘어가도 일정액을 다른 선순위 채권보다 먼저 돌려받습니다(최우선변제). 다만 경매개시 전에 대항요건(전입+점유)을 갖추고 있어야 하며, 금액 기준은 지역·시점에 따라 다르므로 계약 전 확인이 필요합니다.

'일단 이사부터'가 가장 큰 실수인 이유

보증금을 못 받았는데 급하다고 먼저 이사·전입이전을 하면, 대항력과 우선변제권이 그 순간 사라져 나중에 경매가 진행돼도 배당 순위를 잃습니다. 보증금을 떼이는 가장 흔한 경로가 바로 이것입니다. 이사가 불가피하면 반드시 임차권등기명령으로 순위를 '박아두고' 나서 움직여야 합니다.

한 가지 더, 과거에는 임차권등기명령이 집주인에게 송달돼야 등기가 가능해 집주인이 잠적하면 절차가 막혔습니다. 2023년 법 개정으로 송달 전에도 등기가 가능해져, 집주인이 연락을 피해도 세입자가 순위를 지킬 수 있게 됐습니다.

자주 묻는 질문