전세보증금 반환보증,
어떻게 가입하나요?
반환보증과 전세대출보증은 다릅니다
이름이 비슷해 가장 많이 혼동하는 지점입니다. 전세대출보증은 내가 은행에서 전세자금을 빌릴 때 그 대출의 상환을 보증하는, 사실상 은행을 위한 상품입니다. 반면 전세보증금 반환보증은 계약 종료 시 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 나(세입자)를 위해 보증기관이 대신 지급하는 상품입니다. 전세대출을 받았어도 반환보증은 별도로 챙겨야 보증금이 지켜집니다.
가입을 가르는 기준 — '공시가격 126% 룰'
2023년 5월부터 요건이 강화됐습니다. (내 보증금 + 선순위 채권)이 주택가격의 90% 이내여야 하는데, 이때 빌라·연립의 주택가격은 흔히 공시가격의 140%로 매깁니다. 두 숫자를 곱하면 실제 상한이 나옵니다.
세 가지 상품 — HUG·SGI·HF
| 구분 | HUG | SGI서울보증 | HF(주택금융공사) |
|---|---|---|---|
| 운영 | 공기업 | 민간 | 공기업 |
| 보증금 한도 | 수도권 7억· 비수도권 5억 | 아파트 한도 없음, 기타 10억 | 수도권 7억· 비수도권 5억 |
| 보증료(연, 대략) | 0.1~0.2%대 | 0.2%대 | 최저(0.02~0.04%대) |
| 특징 | 가입자 가장 많음, 표준 | 고액·아파트에 유리 | HF 전세대출과 연계 시 유리 |
고가 아파트나 보증금이 큰 경우에는 한도가 넉넉한 SGI, 보증료를 아끼려면 HF(단 대출·반환을 따로 신청), 일반적인 접근성과 표준은 HUG로 보면 됩니다.
보증료는 얼마인가
보증료는 주택 유형·보증금·부채비율에 따라 달라집니다. HUG는 대략 연 0.1~0.2% 수준이고, 부채비율이 높아 사고 위험이 크면 최대 30%까지 가산됩니다. 예를 들어 보증금 3억·요율 0.15%라면 연 약 45만원 정도이며, 청년·신혼·저소득 가구는 할인을 받습니다.
언제까지 신청할 수 있나
'언제든 들 수 있다'가 아닙니다. 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지만 신규 가입이 됩니다. 2년 계약이라면 입주 후 약 1년이 지나면 신규 가입 창구가 닫히는 셈입니다. 전입신고와 확정일자를 받아둔 상태여야 하므로, 입주 초기에 서두르는 편이 안전합니다.
이런 집은 가입이 거절됩니다
- 보증금 + 선순위 채권이 주택가격의 90%를 초과하는 경우
- 선순위 근저당이 주택가격의 60%(다가구는 다른 세입자 보증금 포함 80%)를 넘는 경우
- 등기부에 압류·가압류·경매 등 권리침해가 있는 경우
- 위반건축물로 등재돼 있거나, 시세·공시가가 없어 주택가격 산정이 불가한 경우
보증기관은 위 조건을 심사해 위험하면 받아주지 않습니다.
즉 '가입이 안 되는 집'은 '들어가면 안 되는 집'일 가능성이 높습니다.
공시가 기준이라 생기는 '126%의 역설'
많은 사람이 '전세가율 90%'만 기억하지만, 실제 상한은 시세가 아니라 공시가격 기준입니다. 빌라는 공시가격이 시세보다 많이 낮게 매겨지는 경우가 흔해, 시세로는 멀쩡해 보이는 전세도 공시가 126%를 넘으면 거절됩니다. 반대로 이 기준을 통과한다는 건 그 집이 깡통 위험 구간 밖에 있다는 뜻이기도 합니다.
또 하나 자주 놓치는 점은 집주인 동의가 필요 없다는 것입니다. 2018년 2월 임대인 동의 절차가 폐지돼 세입자 혼자 가입할 수 있는데도, 아직 '집주인이 반대하면 못 든다'고 오해해 포기하는 경우가 많습니다. 집주인에게 알릴 필요 없이 신청하면 됩니다.
자주 묻는 질문
집주인이 반대하면 반환보증에 못 드나요?
아닙니다. 2018년 2월부터 임대인 동의 절차가 폐지되어, 세입자가 단독으로 가입할 수 있습니다. 집주인의 동의나 확인은 필요하지 않습니다.
전세대출을 받았는데 반환보증도 따로 들어야 하나요?
네. 전세대출보증은 은행 대출의 상환을 보증하는 상품이고, 반환보증은 집주인이 보증금을 안 돌려줄 때 나를 보호하는 상품으로 목적이 다릅니다. 보증금을 지키려면 반환보증을 별도로 가입해야 합니다.
공시가격 126%는 무슨 뜻인가요?
빌라·연립은 공시가격의 140%를 주택가격으로 인정하고, 거기에 담보인정비율 90%를 곱한 금액(=공시가격의 약 126%)이 가입 가능한 보증금 상한입니다. 내 보증금이 이 금액 이하여야 가입할 수 있습니다.
계약 기간 중간에도 가입할 수 있나요?
계약기간의 전반부(1/2이 지나기 전)라면 가능합니다. 2년 계약이면 입주 후 약 1년이 지나기 전까지입니다. 그 시점을 넘기면 신규 가입이 어려우니 입주 초기에 신청하는 것이 좋습니다.
보증료는 대략 얼마인가요?
주택 유형·보증금·부채비율에 따라 다르며 HUG 기준 대략 연 0.1~0.2% 수준입니다. 보증금 3억에 요율 0.15%면 연 약 45만원 정도이고, 청년·신혼·저소득 가구는 할인을 받습니다.
근거 자료 및 출처
- 주택도시보증공사(HUG) — 전세보증금 반환보증 요건·보증료·거절 사유
- 한국주택금융공사(HF) — 전세지킴보증
- 서울보증보험(SGI) 전세금보장신용보험 안내
- 공시가격 적용비율(140%)·담보인정비율(90%) 기준은 2026년 10월 확인 기준이며, 산정기준 개편 논의가 있어 가입 전 재확인이 필요합니다.