청약 당첨됐는데,
돈이 없다면 어떻게 되나요?

분양대금은 3단계로 나눠 냅니다

아파트 분양대금은 한 번에 내지 않습니다. 계약 시점부터 입주까지 계약금 → 중도금 → 잔금 세 단계로 나뉘고, 단계마다 대출 가능 여부가 다릅니다.

각 단계, 얼마를 어떻게 마련하나요?

① 계약금 — 현금이 꼭 필요합니다

당첨 후 계약할 때 내는 돈으로, 보통 분양가의 10~20%입니다. 어떤 대출도 받을 수 없어 반드시 현금으로 준비해야 합니다. 자금이 없어 가장 먼저 막히는 지점이 여기입니다.

② 중도금 — 대개 대출로 냅니다

분양가의 약 60%를 입주 전까지 보통 6회에 나눠 냅니다. 대부분 중도금대출로 충당하는데, 규제지역 여부·분양가·개인 신용에 따라 한도와 가능 여부가 달라집니다. 무이자·이자후불 등 조건은 단지별로 다릅니다.

③ 잔금 — 입주할 때, 주담대로 전환

입주 시점에 분양가의 20~30%를 냅니다. 이때 그동안의 중도금대출을 잔금대출(주택담보대출)로 대환하고, 부족분을 추가로 빌립니다. 이 단계에서 아래의 LTV·DSR 심사를 받습니다.

대출 기준 — LTV와 DSR

잔금대출 한도는 두 가지가 좌우합니다. LTV(집값 대비 얼마까지 빌려주나)와 DSR(소득 대비 연간 원리금 상환 부담)입니다.

• LTV: 수도권·규제지역 실수요자는 대체로 최대 70% 수준이며, 집값 구간별로 대출 총액 한도가 차등 적용됩니다(예: 15억 이하 6억, 15~25억 4억, 25억 초과 2억 — 규제지역 기준).
• DSR: 2025년부터 스트레스 DSR이 단계적으로 강화돼, 심사 시 가산금리가 붙어 한도가 줄어들 수 있습니다.

정책대출로 부담을 줄일 수 있습니다

무주택 실수요자는 시중은행보다 금리가 낮은 정책대출을 활용할 수 있습니다. 대부분 소득 요건이 붙으므로, 내 소득분위를 미리 확인해 두면 자격을 가늠할 수 있습니다.

• 디딤돌대출: 무주택 서민의 주택 구입 자금. 부부합산 소득·주택가격 상한이 있습니다.
• 보금자리론: 소득·주택가격 요건 내에서 장기 고정금리로 이용.
• 신생아 특례 구입자금대출: 2년 이내 출산 가구 대상으로 소득 요건이 크게 완화돼 있습니다.

돈이 없어 포기하면? — 재당첨 제한

가장 많이 놓치는 부분입니다. 규제지역 등에서 당첨되면 계약을 하지 않고 포기해도 "당첨자"로 관리돼, 일정 기간 다른 청약 당첨이 제한됩니다. 즉 자금이 없어 포기하더라도 기회 자체가 묶일 수 있습니다.

그래서 순서가 중요합니다. 당첨되고 나서 돈을 고민하는 게 아니라, 청약을 넣기 전에 계약금·중도금·잔금 계획을 세워 두어야 합니다. 감당 가능한 분양가·지역인지 먼저 따지는 것이 재당첨 제한이라는 값비싼 실수를 피하는 길입니다.

'무이자 중도금'도 공짜가 아닐 수 있습니다

중도금 대출이 '무이자'라고 광고해도, 이자후불제라면 입주 시점에 그동안의 이자를 한꺼번에 떠안습니다. 또 분양가상한제 단지는 전매제한·실거주의무가 붙어, 당첨 후 바로 팔거나 세를 주지 못할 수 있습니다. '당첨=차익 실현'이 아니라, 잔금·실거주까지 버틸 현금 흐름을 먼저 따져야 합니다.

자주 묻는 질문